建纬（昆明）律师事务所  杨阳

 

【案例】

      某小区有一栋商住楼，1－4层及地下负1、负2层车库均为开发商自有物业，其他140套为住宅物业。2006年12月16日，该小区在业主大会上对招聘物业管理公司有关事宜进行投票表决。业委会公布的投票结果显示：该小区共有住户业主140户，投赞成票的住户为124户，投反对票的有10户，缺席和废票、弃权的有6户，因而赞成招聘物业管理公司的住户占总住户的88.57％。但开发商认为，按照《物业管理条例（2003年）》规定，选聘和解聘物管企业，须经物管区域内全体业主所持投票权2／3以上通过，而开发商作为拥有42％建筑面积份额的大业主（超过投票权的1／3），其不同意时，该项决议即不能通过。

 

【焦点】

      本案争议发生之际，施行文件为2003年9月1日起实施的《物业管理条例》（国务院令第379号）。其中第十条规定“业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”由此引发了“是按套数决定表决权，还是按面积决定表决权”之争。

那么，从2007年10月1日开始，“业主投票权”应当如何确定呢？

 

【建纬律师】

     《物权法》第六章专章规定了业主的建筑物区分所有权，其中第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”

根据上述法律条文的规定，业主的投票权应该根据业主拥有的专有部分面积计算，同时还要考虑业主的人数比例。上述两项指标需同时满足。

     《物权法》对于单个业主的专有部分的面积是建筑面积还是使用面积目前还没有明确的解释。参照目前的商品房屋建筑面积分摊计算规则的规定，笔者认为，在国家出台具体解释之前对于“单个业主的专有部分的面积”可以界定为套内建筑面积，上述法条中“建筑物总面积”就是“单个业主的专有部分的面积”的总和，即各套房屋的套内建筑面积的总和。

同时，自2007年10月1日起，《物业管理条例（2007年修订）》和《物权法》同步实施。此次《物业管理条例》修订总共有四项。其中，为了与《物权法》中有关业主在业主大会上的投票权的规定保持一致，删去了《物业管理条例（2003年版）》中“业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定”的规定。依据法理，下位法《物业管理条例》应该统一遵循上位法《物权法》的规定，而不再赋予省级政府有关部门有确定业主首次投票权的权力。

      为了和《物权法》一致，此次《物业管理条例》修订的第二项和第三项亦保持了和《物权法》第七十六条完全一致，比如将《物业管理条例（2003年版）》的有关规定修改为“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加”；增加了“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”的规定。 

综上所述，《物权法》和修订后的《物业管理条例》均明确了“业主投票权”的确定方式，即：对于应当由业主共同决定的一般事项，采取“双1/2”方式；对于应当由业主共同决定的重大事项，采取“双2/3”方式。