建纬（昆明）律师事务所  任劲梅

 

      A房地产公司在某市商业中心自主开发一幢商住写字楼，2004年3月，该房地产公司将该写字楼的十九层租给B公司，约定租期为三年，每年租金数额以及支付方式为，每年元月三十一日之前付清当年租金。合同签订后，双方依照合同约定履行了相应义务。2006年2月，该房地产公司与C公司签订房屋买卖协议，将该写字楼十九层以200万元的价格出售给C公司。同年3月，C公司依照买卖协议约定履行了付款义务并与A房地产公司在房产交易部门办理了房屋产权过户等相关手续。2006年7月，B公司以A房地产公司在出卖该楼层时未履行告知义务为由将A房地产公司告上法院，请求法院认定被告A房地产公司侵害了原告的优先购买权，并确认A房地产公司与C公司之间签订的房屋买卖协议无效；并要求法院判令被告以200万元的价格将诉争房屋出售给自己。

 

      优先购买权，又称为“先买权”，是特定的民事主体依照法律规定享有的先于他人购买某项特定财产的权利。目前，我国的《民法通则》、《合同法》、《物权法》、《公司法》等多部法律、法规中针对不同民事主体的优先购买权作出了明确的规定。

      结合法律规定和本案的实际，所谓“承租人的优先购买权”，是指当出租人转让房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先于其他人而购买该房屋的权利。我国目前关于承租人的优先购买权的法律规定主要有：《合同法》第二百三十条“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”以及最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则民法通则〉若干问题的意见（试行）》（以下简称《意见》）第118条“出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”上述规定都是承租人享有优先购买权的法律依据。

      承租人的优先购买权首先是一种法定权利。即该权利是由法律直接加以规定和创设，而不是根据当事人之间的约定而产生的；其次，承租人的优先购买权还是一种请求权，即承租人必须在法律规定的期限内向出租人作出愿意以与第三方同等条件购买标的物的意思表示；另外，承租人的优先购买权是指承租人仅凭自己的单方行为即可使法律关系即双方之间的房屋买卖合同关系发生、变更或消灭的权利；最后，承租人的优先购买权还表现为一种期待权，即当出租人出卖租赁物时，承租人才能实际行使优先购买权，在此之前，承租人的这项权利并不具备行使的条件。

      笔者认为，承租人行使优先购买权必须符合以下三个条件：第一：出租人与承租人之间的房屋租赁关系必须合法有效地成立，如果租赁合同不成立、无效或因履行期限届满而终止，则承租人不享有优先购买权；第二：优先购买权的行使是有一定的时间限制的，这一时限首先必须是买卖关系发生在租赁合同有效期内，其次应限定承租人接到通知后一定时限内。在我国，法律规定承租人在接到通知后3个月内未作购买的意思表示，应视为放弃优先购买权；最后，优先购买权只能在同等条件下行使，非与第三人条件同等，承租人不享有优先购买权。当然，同等条件除了买卖价格的平等，还包括支付时间、支付方式等影响卖方利益和出售原因的其他因素。以上三个条件缺一不可，否则，承租人均无权向出租人即房屋出售方主张优先购买权。

      在上述案例中，经过一审和二审，法院最终判决A房地产公司与C公司之间签订的房屋买卖合同无效。另外，A房地产公司也因其自身原因导致房屋买卖关系不成立，还应当向第三人C公司承担相应的缔约过失责任。

 

      在当前房地产市场异常活跃的情况下，“先租后卖”的销售方式非常普遍，即房地产商将开发的楼盘尤其是商住楼出租给他人之后，再在适当时机与第三方签订买卖合同。笔者认为，业主在出售已经出租给他人的房屋时应注意以下几个问题：

      首先，应当提前履行告知义务。一般以公告或直接送达的方式向承租人告知房屋拟出售的事实和出售条件，公告期以及通知送达后等待承租人答复的期限一般为3个月。

      其次，业主如果在3个月期限内明确得知承租人没有购买的意向，一定要在取得承租人书面确认其放弃优先购买权后，方可将房屋出售他人。

      再次，业主未履行通知义务之前，或者在规定的通知期限内，应当避免与第三人达成书面的、有约束力的买卖协议。如果已经与第三人达成买卖协议后再通知承租人，在承租人坚持行使优先购买权的情况下，则业主将面临要么向第三人承担违约责任要么向承租人承担侵权责任的窘境。

      最后，承租人只有在同等条件下才享有优先购买权，因此，业主应当向承租人明确买卖合同约定的条件。

      此外，即使承租人不行使优先购买权，卖受人仍然应当根据“买卖不破租赁”的原则，继续履行原业主与承租人签订的租赁合同，直到租赁期满。