地役权：开发商合法利用土地的新方式

　

      在《物权法》中，我国首次规定了“地役权”。笔者认为，这实际上是规定了在出让、划拨、租赁等方式之外通过书面合同利用土地的一种新方式。

 

【案例】

      李先生买下某市一处高级景观商品房，一家人迁入新居不久后，忽然发现开发商原本承诺业已与楼旁小学签订《限制修建高层建筑合同》小学欲修建绿茵运动场的空地上竟正在建一座高楼。李先生把开发商和小学一并诉至法院，认为开发商与原宣传不符，且小学内昼夜施工扰民，侵犯了他们的眺望权等权利，要求开发商及小学停止侵害并赔礼道歉。

 

【建纬律师】

      本案中，李先生所主张的“眺望权”是指对一定景观的眺望不受他人非法侵害的权利，这种权利实际上属于“地役权”的一种。而地役权是指利用他人土地以便有效使用或经营自己土地的权利。我国在《物权法》中以法律的高度规定“地役权”属建国以来第一次。

     《物权法》第十四章设立了地役权制度，其中第一百五十六条规定：“地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产,以提高自己的不动产的效益。前款所称他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。” 那么，如何理解“地役权”制度呢？笔者认为应当从以下四个方面理解：

      一、地役权系存在于“他人土地”之上。地役权的设定须有两块土地。其受利用的土地称为需役地；供利用之用的地，称为供役地。需役地与供役地虽多为相毗连的土地，但不以此为必要。例如眺望或通行地役权均得于不直接相邻的土地上设定。

      比如本案中住户的不动产和楼旁小学空地承诺建设绿茵运动场的土地就属于需役地和供役地的关系，住户的不动产属于需役地，楼旁小学空地属于供役地，楼旁小学空地不得修建高层建筑的约定即为住户的眺望提供便利，是开发商开发楼盘的景观卖点之一。现在高层建筑越来越多，土地的空间利用率也在不断地上升。地役权的概念应该不仅仅限于实际接壤的土地。就好像是相邻权一样，虽然相邻关系是以不动产相邻的事实为前提的，但是现代社会已经把相邻的含义大大地扩展了。相邻不仅仅指毗邻，而是应该包括毗邻和邻近以及通过某种媒介而产生相邻这三个含义。

      二、须为供自己土地利用。地役权系以他人土地供自己土地“利用之用”。所谓“利用”，顾名思义，指便利相宜而言，包括经济、财产上的方便利益（如通行、汲水、采石），或精神、美观、感情上利益（如采光、眺望、禁止音响干扰）。

      本案例中，楼旁小学空地即供住户的不动产“利用之用”，表现形式就是限制在该空地上修建高层建筑，以满足住户的采光、眺望等需求。

      三、有偿或无偿、存续期间依当事人约定，但期间的约定不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。地役权合同的有偿与否，法律并未做强制性规定。在物权法定的原则下，关于地役权的内容形成，当事人享有相当程度私法自治的空间，以调节土地的利用。

      仍以本案为例，开发商可以与小学自由约定属于小学的地块应建设绿茵运动场，不得建设其他建筑，这种约定既可以是有偿的（即开发商给予小学一定的经济补偿），也可以是无偿的（前提是小学自愿接受）。

      四、地役权合同生效后，各方应当按照合同的约定行使权利并履行义务。

      本案中，小学与开发商之间签订的《限制修建高层建筑合同》合法有效。小学擅自新建建筑的行为已经违反了合同的约定，损害了开发商对地役权的行使权利，因此，开发商有权以合同为依据，向小学主张其地役权。但是，对于住户而言，其起诉开发商是基于开发商销售房屋时的承诺以及住户与开发商签订的合同，而不是基于小学与开发商之间签订的《限制修建高层建筑合同》。

 

【律师提示】

     《物权法》在用益物权中规定了地役权，这实际上是规定了在出让、划拨、租赁等方式之外的一种利用土地的方式。在实务中开发商设定地役权还需要注意以下要点：

      一、地役权的取得是需要基于法律行为而获得的，不像人身权是生来就有的。像本案这种情况，地役权应该事先就以书面合同的形式设定地役权的详细权利义务，再行登记。虽然地役权自合同生效时设立，自愿登记，但对于地役权没有经过登记的不得对抗第三人，产生纠纷时很难争取主动。这也是签订地役权合同时需要注意的重点之一。

      二、通过签订地役权合同利用土地的方式不需要经过层层政府审批，当事人可以通过合同进行自由约定，只是地役权不得单独转让或单独抵押。除规范通行、涉水、眺望等通常内容外，还可以用于规范环境保护及营业竞争等权利。而且从理论上讲，地役权并非局限于土地之间，这为当事人适用这种新型的物权制度预留了更多的空间。

      三、地役权的内容不得无限扩展到对供役地的其他财产（包括动产和不动产）甚至于地下资源进行开掘利用，不得以损害公共利益和第三方的合法权益为代价。