建纬（昆明）律师事务所   丁敏律师

 

      近年来，随着城市建设速度加快，住宅建设用地供应趋紧，城市土地可以用“寸土寸金”来形容，在此情况下带来了城市的高楼矗立。许多与高层建筑相邻的住宅小区业主都遭遇着这样的烦恼：相邻的高层建筑遮挡自家房屋的通风、采光和日照。现今，业主因房屋的通风、采光和日照权受损起诉相邻建筑物开发商的房屋相邻权纠纷正逐年上升。在该类案件中，作为与住宅小区相邻的高层建筑开发商到底该不该赔？又如何有效降低开发风险？笔者结合即将于2007年10月1日实施的《物权法》和实际案例进行分析，以飨读者。

 

      原告：徐先生等5位业主

      被告：北京某高层建筑开发商

      徐先生等5位业主是北京市某住宅小区住户。2004年，房地产开发商在原告居住的楼房东侧建造了高层建筑。在此之前，原告的住房采光充足，一览无余。但之后，矗立在原告所住房屋东侧的三栋高层建筑几乎完全将阳光遮挡。加之通风条件受到破坏，使得屋内夏天潮湿、冬天阴冷。此外，因房屋与高层建筑相距才30多米，原告家中黑天白天都要遮挡窗帘，否则就要被偷窥；夕照时由于高层建筑的反射，住宅还经常受到反射光的污染。徐先生等5位业主认为被告建造的高层建筑严重侵害了采光权、通风权、日照权等，造成其房屋贬值、电费增加，给其精神上带来痛苦，遂于2006年9月诉至北京市丰台区法院，均要求开发商赔偿房屋贬值费10万元，电费增加的费用4万元，精神损害赔偿金1万元。

      被告辩称：第一，自己不存在侵权行为，其在开发建设高层建筑过程中取得了行政部门的多项许可证件，无任何过错，各原告要求其承担赔偿责任无法律依据；第二，原告住房的户型结构决定了其享有的日照水平，且符合《城市居住区规划设计规范》及《住宅设计规范》；第三，原告要求赔偿的数额缺乏依据。故认为应驳回原告诉讼请示。

      法院受理此案后，委托鉴定部门对日照影响情况进行了鉴定。最终测算报告显示：徐先生等人的房屋客厅在被告开发的高层建筑实际建成前后，大寒日日照时间均不足2小时，但冬至日日照时间在高层建筑建设前在1小时以上，建成后不足1小时。由此，法院认为被告侵权的事实成立，应对原告等人适当予以赔偿。结合原告要求开发商赔偿房屋贬值费、电费增加的费用以及精神损害赔偿金等进行综合考虑后，法院于2006年12月判决开发商赔偿徐先生等5名原告的损失共计36.7万元。

 

      上述案例属于典型的房屋相邻通风、采光和日照权纠纷，是房屋相邻权纠纷的一种类型。我国早在1987年1月1日开始施行的《民法通则》第83条就规定了不动产相邻关系的处理原则，即“有利生产、方便生活、团结互助、公平合理”，同时规定给相邻方造成妨碍或损失的，应当承担“停止侵害、排除妨碍和赔偿损失”的民事责任。即将于2007年10月1日实施的《物权法》对此有更加明确的规定。结合法律规定和上述案例，笔者认为开发商在建房过程中，应当注意如下问题：

     《物权法》第89条规定：“建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。”否则，作为权利受损的一方就可以依据法律规定要求停止侵害、排除妨碍和赔偿损失。与《民法通则》相比，《物权法》89条对通风、采光和日照权的保护更加明确、具体。勿庸质疑，随着城市化的发展，通风、采光和日照已经成为衡量居住质量的重要标准之一。现今，建筑物之间因通风、采光和日照引发的矛盾越来越多，许多聪明的开发商也将建筑物的通风、采光和日照作为房屋的重要买点来吸引业主的眼球。基于此，笔者认为从开发建筑物之初就将相邻建筑物的通风、采光和日照问题纳入考虑，是防范风险的重要举措之一。

      那么，《物权法》第89条规定中的“国家有关工程建设标准”是指什么？笔者认为，2001年7月31日建设部颁布的《建筑采光设计标准》、2002年8月30日建设部发布的《工程建设标准强制性条文》、以及2002年3月1日建设部发布的《城市居住区规划设计规范》都是开发商在开发建筑物时应遵守的强制性规定，例如，《城市居住区规划设计规范》中就有“旧区改造住宅日照标准按照大寒日日照不低于1小时执行”之规定。可见，房屋采光和日照权是否受损有明确的衡量标准。若达不到该标准的就属于妨碍了采光权或者日照权，侵权人应承担民事责任。

      仔细分析《物权法》第89条的规定不难发现，若相邻建筑物的通风、采光和日照权受到损害，侵权方承担民事赔偿责任的前提并不是其开发建设建筑物的行为是否合法，是否具备了各项行政部门的审批手续，而是相邻建筑物的通风、采光和日照权受损是否与侵权方建设建筑物的行为有直接因果关系。因此，笔者认为，作为开发商应当充分重视法律规定的内涵，以降低可能导致的房屋相邻权纠纷。

     《物权法》、《民法通则》及其他法律、法规至今未对建筑物通风、采光和日照权受损的赔偿标准作出统一规定。这主要因为我国地域辽阔，各地经济发展很不平衡，故对建筑物通风、采光和日照权受损的赔偿标准，是由人民法院根据实际案情自由裁量确定的。但越来越多的司法判例表明：人民法院在确定赔偿数额时已经将房屋贬值、因权利受损导致费用增加以及精神损害等因素考虑其中。因此，开发商应当对此予以重视和提前预见可能的索赔，以作出正确、合理的开发规划。