建纬（昆明）律师事务所 沈慧律师

 

      最近，刘女士和丈夫花60万元买了一套商品房，正在准备进行房产登记。他们拿不准该如何约定共有人：是完全登记在孩子名下，还是登记在夫妻双方与孩子三个人的名下，或者是登记在夫妻一方与孩子两个人的名下？为此，刘女士到律师事务所咨询。

 

      购买商品房时对共有人进行约定是非常重要的。约定了共有人后会有怎样的后果？约定共有人时应注意什么法律问题？等等，这些都是在购买商品房过程中经常会遇到的问题。

 

      首先来看商品房完全登记在孩子名下的情形。此时，刘女士的孩子成为房屋的所有权人，对于该房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。如果刘女士的孩子是未成年人，刘女士和丈夫此时可行使监护人的权利，而根据我国《民法通则》第18条规定，监护人除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。如果要处分属于未成年人的房屋，须满足为被监护人（即未成年人）的利益的条件；如果孩子是成年人，所有权人为孩子一人，刘女士与丈夫此时对该房屋就不能行使任何权利。

      第二种是商品房登记在夫妻双方与孩子三个人名下的情形。此时夫妻双方与孩子共同对房产享有权利，但三个人之间根据不同情况产生的共有的类型是不同的。刘女士与丈夫之间属夫妻关系，基于夫妻关系而产生的共有属共同共有关系，共同共有的财产权利不分份额，各共有人对共同财产享有的权利和承担的义务平等；刘女士夫妻与孩子之间，根据《物权法》第103条的规定：共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系外，视为按份共有。也就是说，此时刘女士夫妻的孩子如果未与刘女士夫妻“分家”，应属共同共有关系；但如果已“分家”，则刘女士夫妻与孩子之间对于该商品房属按份共有关系，根据《物权法》第104条规定：按份共有人对共有的动产或者不动产享有份额的，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。

      第三种情形，即将商品房登记在夫妻一方及孩子两个人的名下。此种情形与第二种情形的法律后果在绝大多数情况下是相同的，因为，根据《婚姻法》的规定，即使不把夫妻中另一方约定为共有人，另一方也“自然”属于共有人，二人共同不分份额地对房屋享有所有权，对于此类共有人又称为法定共有人。当然，如果夫妻双方对婚姻存续期间的财产归属另有特别约定的，则应当遵从特别约定。

 

      所谓“共有”是指两个以上单位、个人对同一财产享有所有权。在购买商品房过程中约定了共有人，就意味着对于一套商品房而言存在两个或两个以上的所有权人。

     “共有”又可分为“按份共有”与“共同共有”。

     “按份共有”指按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权，而份额是指共有人对共有物所有权所享有的比例，其数额一般由共有人事先约定，约定时也多按投资比例确定。如：几个朋友共同出资购买商品房，根据买房时出资的多少来确定共有人，此时就形成按份共有法律关系。在生活中，恋人共同出资购买商品房也属于按份共有。

     “共同共有”是指共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。共同共有是基于共同关系而产生的关系，即夫妻关系、家庭成员关系、遗产分割前遗产的共同共有关系等。共同共有的财产权利不分份额，各共有人对共同财产享有的权利和承担的义务平等。

      在对共有房屋进行管理、处分、分割等情况下，根据共有的不同类型，所享有的权利和承担的义务是不同的。例如，在共有人分割共有房屋情况下，共同共有人在共有基础丧失或者有重大理由需要时可以请求分割；而按份共有人在没有不得分割的约定或约定不明时，随时可以请求分割。

      总之，购买商品房对共有人进行约定时，应根据买房时自己所处的情况来约定。切忌不假思索胡乱约定！