建纬（昆明）律师事务所 孙可

 

      编者按：目前，《物权法》的正式实施已经进入倒计时阶段，社会各界对于《物权法》的学习热潮正不断升温。为此，从本期开始，本刊和建纬（昆明）律师事务所联合推出“房地产企业应当重视的《物权法》问题”专题，旨在从房地产开发的角度，用以案说法的形式，提出房地产企业应当重视的《物权法》问题及相关建议。本组专题将涉及到相邻权，建设用地使用权，地役权，抵押权，质权，留置权，占有，共有，业主的建筑物区分所有权，不动产登记，侵害物权的法律责任等内容。敬请广大读者关注并提出意见！

 

      在当前的城市房地产开发中，由于城市土地资源的稀缺和珍贵，造成建设用地尤其是“城中村”的建设用地往往“见缝插针”，在这种情况之下建房，将难以避免给相邻房屋造成一定的损害。那么，在这种情况下房地产开发企业应当如何妥善处理？让我们先来看一则最高人民法院公布的典型案例----新华日报社诉南京华厦实业有限公司相邻关系侵权损害赔偿纠纷案。

 

[典型案例]

     原告：新华日报社。

     被告：南京华厦实业有限公司（以下简称“华厦公司”）。

     江苏省高级人民法院（以下简称“江苏高院”）经审理查明，被告华厦公司投资建设的华荣大夏与原告新华日报社相邻。华荣大夏的基础工程开始施工一个月后，发现施工现场附近地面下沉即停止施工。同年6月，被告及有关单位又论证通过了施工修改方案后，基础工程继续施工。10月中旬，新华日报社发现其印刷厂厂房墙壁、地面开裂、3台德国进口的胶印机出现异常，报纸印刷质量明显下降，印刷机严重受损，厂房墙体损害并危及人员安全。对此，当地政府派员召集有关单位、专家商讨，采取补救措施后，新华日报社印刷厂地面沉降才得到有效控制，但厂房、印刷机受损方面的处理并未涉及。经新华日报社委托的南京土木建筑学会、国家印刷机械质量监督检查中心及江苏省地震局等单位鉴定认为，新华日报社印刷厂厂房和厂内印刷机受损的直接原因是华荣大厦基础工程施工大量抽排地下水造成。因此，新华日报社向法院起诉，要求华厦公司赔偿损失。经查，新华日报社已损失和即将损失总计人民币1388万余元。

      为此，江苏高院判决如下：华厦公司于本判决生效后30日内，赔偿新华日报社各项损失计人民币13883580.28元。

      华厦公司不服一审判决，向最高人民法院提出上诉，其理由是：新华日报社胶印车间的设计使用不合理，胶印机基础下未做砂石垫层、胶印机运转后无沉降观测记录，因此不能证明不均匀沉降只是华荣大厦施工抽水所致，请求撤销一审判决，在分清双方当事人责任程度、合理计算被上诉人损失的前提下，改判由双方分担民事责任；请求追加华荣大厦施工人珠海特区中新建筑公司为本案第三人，并判令其承担相应的民事责任。

      最高人民法院经审理后判决如下：驳回上诉，维持原判。

 

      本案争议焦点为：一、新华日报社胶印车间产生不均匀沉降的原因是什么？二、华荣大厦基础工程是由施工单位施工，新华日报社的损失是否应当由施工单位赔偿？

 

       《物权法》第九十一条规定：“不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。”这是关于“相邻防险关系”的规定。

所谓“相邻防险关系”，也就称为“相邻防险权”，是指一方当事人因使用、挖掘土地，或其所建建筑物有倾倒危险，给相邻当事人造成损害之险时，在该相邻双方当事人之间产生的一方享有请求他方预防损害，他方当事人负有预防邻地损害的权利义务关系。

邻地损害的防免，是相邻关系领域不动产权利人的一般性义务。这种义务在相邻防险关系中表现得最为典型和直接。不动产权利人有利用其土地的权利和自由，但其权利的行使不得危及相邻不动产的安全。

      本案中，新华日报社委托的单位鉴定认为，新华日报社印刷厂厂房和厂内印刷机受损的直接原因是华荣大厦基础工程施工大量抽排地下水造成。在二审期间，关于华厦公司所持上诉理由，最高院根据华厦公司的申请，委托了江苏省技术监督建设工程质量检验站（以下简称“质检站”）就华荣大厦施工中抽取地下水对新华日报社印刷车间厂房及进口胶印机基础有哪些影响等问题进行了鉴定。质检站鉴定认为：华荣大厦施工大量抽排地下水是造成新华日报社胶印车间下沉开裂和胶印机不能正常运行、遭受损伤的直接原因。并且，鉴定针对华厦公司提出的新华日报社厂房基础和设备基础的设计和使用均存在问题的主张，作出了“该厂房基础和设备基础的结构型式对沉降反应敏感，对环境变化适应性差，但事故发生前三年来的使用尚没有发现问题，在华荣大厦基坑施工期间如不抽水不致突然发生这个事故”的结论。

      因此，鉴定结论表明，华荣大厦施工大量抽排地下水是造成新华日报社胶印车间下沉开裂和胶印机不能正常运行、遭受损伤的直接原因。

      江苏高院认为，华厦公司在建设华荣大厦时，未充分考虑邻里建筑物的安全，于施工期间大量抽排地下水，并于初期发现问题后又未能及时采取必要的防护措施，使新华日报社印刷厂地面发生沉降，损坏了印刷厂房屋基础，致该厂房及屋内印刷机械受损。事实清楚，证据充分，足以认定。所建华荣大厦系华厦公司的所有权，新华日报社的印刷厂房和印刷机的损害，系华厦公司基础工程施工抽排地下水造成；至于华厦公司与施工单位还有纠纷，系另一法律关系，本案不予审理。因此，其主张“应由施工单位赔偿”的理由不予采纳。

      最高人民法院认为，上诉人华厦公司在被上诉人新华日报社厂房相邻处修建华荣大厦，本应充分考虑相邻建筑物的安全，但该公司违反《民法通则》关于处理相邻关系的原则，未作维护工程，即开始敞开式开挖，大量抽排地下水。当初期发现问题后虽采取了补救措施，亦未能完全阻止不均匀沉降，致使新华日报社印刷厂和设备基础地面发生沉降，厂房及胶印机严重受损，故其应对此负全部责任。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉理由不能成立。故判决“驳回上诉，维持原判”。

      笔者认为，华荣大厦基础工程的施工单位因其不当行为对新华日报社同样构成侵权，新华日报社也可选择将该施工单位作为被告，或者将华厦公司与施工单位列为共同被告。但选择将谁做为被告的主动权在于新华日报社。

 

      笔者认为，上述案例对于各方当事人均具有警示意义。其中，对于房地产开发企业而言，正确处理相邻防险纠纷应注意以下问题：

      一、保持适当距离，做好责任区分。房地产开发企业预见或应当预见到其行为可能会发生危险时，应注意与相邻方保持适当距离，这是防止危险的最基本的方法，也是判断房地产开发企业对相邻方所造成的危险和损害大小的重要依据。因此，房地产开发企业在自己使用的土地上建房、挖沟或从事取沙、取土等行为时，应当与相邻方的房屋保持适当的距离。通常情况下，房地产开发企业应当委托勘察单位进行勘察，委托设计单位根据城市规划管理部门核定的地块用途和建筑密度、容积率、建筑间距等规划参数进行设计。设计方案应当经规划管理部门批准并核发建设工程规划许可证，施工单位应当严格按照批准的施工图纸进行施工，监理单位应当严格按照监理规范进行监理。因此，当预见或应当预见到可能发生危及相邻方的危险时，房地产开发企业应当与勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位明确约定相应的权利义务和法律责任，并且在报批和施工过程中注意对此方面加强检查。

      二、采取必要措施，避免危险发生和防止危险扩大。因各种原因无法保持相当距离，或者虽然按照规划保持了一定距离，但仍存在危及相邻方的可能时，房地产开发企业应采取必要的防范措施，以避免危险的发生。当已经开始对相邻方发生危险，造成损失时，应及时采取措施，防止危险和损失的扩大，以使相邻方的损失降到最低程度。切忌死守已经批准的规划条件，有错不改，小错酿成大错。

      三、若对相邻方已造成危险的，应当积极与相邻方协商解决。通常的责任承担方式是停止侵害，排除妨碍或者消除危险，修理、重作、更换或者恢复原状，赔偿损失等。在此情况下，房地产开发企业应当采取积极的态度与相邻方协商，以期妥善解决，这样也有条件在协商的过程中尽量减少房地产开发企业本身的经济损失。就本案而言，新华日报社只是向法院诉请华厦公司赔偿损失。试想，若新华日报社诉请华厦公司停止侵害、恢复原状并且赔偿损失，华厦公司最终的直接和间接损失又将如何？