预告登记：抑制“一房二卖”的“新式武器”

建纬（昆明）律师事务所  杨芳律师，实习生：陈颖

 

【案例】

      吴小姐与某开发商签订了一份《商品房购销合同》，约定：吴小姐向开发商购买其所开发的某小区的一套房屋，并约定吴小姐应分三次支付购房款，开发商则应在房屋竣工交付后六个月将房屋产权办理至吴小姐名下。合同签订后，吴小姐按约履行了付款义务，但是房屋竣工后，开发商没有按约向吴小姐交付商品房。吴小姐遂到相关部门了解情况，这才得知其购买的房屋已办理至第三人张先生的名下。吴小姐感到十分气愤，找到了开发商，开发商这才承认：由于该楼盘热购，出现供不应求，销售人员“不小心”又将该房屋卖给了张先生，现房屋产权已办至张先生名下并交付给了张先生，再交房给吴小姐已不可能；但其愿意向吴小姐退款并承担违约金。吴小姐一心想购房，认为其买房在先，也履行了付款义务，房屋理应归自己。故起诉至法院，要求开发商交房。法院受理本案后，将第三人张先生追加为本案第三人，经过审理，确认张先生为善意第三人，吴小姐仅有权追究开发商的违约责任，但无权要求交付房屋，故判决驳回了吴小姐的诉讼请求。

 

【焦点】

      本文案例在现实生活中被称为“一房二卖”。此种行为严重违反了诚实信用的基本原则，是我国法律所明确禁止的。《物权法》出台以前，我国实行的法律法规中对于此种行为已规定了很多保护消费者权益的措施，例如最高人民法院关于商品房买卖合同的相关司法解释明确规定，对于“一房二卖”行为，买受人除有权要求出卖人返还已付购房款及利息外，还有权要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。此外，在行政管理方面，针对一手房的预售行为，我国《城市房地产管理法》规定了商品房预售合同的登记备案制度。2007年10月1日起施行的《物权法》则又创设了“预告登记”制度。

      那么，“预告登记”制度应如何理解？它和“商品房预售合同的登记备案制度”到底有何区别？对于防止“一房二卖”行为，“预告登记”制度能起到何种作用呢？

 

【建纬律师】

     《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”

      根据上述条文规定可知，预告登记制度是为了保障将来实现物权而创设的制度，其最大的意义在于预告登记后至预告登记失效前这个时间段，出卖人拟将房屋或者其他不动产再次出卖给第三人的，必须经过预告登记的权利人同意，否则，不发生物权效力。以本文案例来说，假设吴小姐的购房行为根据《物权法》的规定办理了预告登记，开发商要想将房屋再卖给张先生就必须征得吴小姐的同意，否则，开发商将房屋再卖给张先生的行为将不发生物权效力，吴小姐起诉要求开发商交房的请求将会得到法律的保护。

      那么，预告登记制度与商品房预售合同的登记备案制度有何区别呢？

      首先，这两种制度的法律渊源不同，预告登记制度根据《物权法》而创设，而商品房预售合同的登记备案制度根据《城市房地产管理法》而创设；其次，这两种制度的适用范围不同，预告登记制度适用于房屋买卖等一切不动产物权协议，仅针对房屋买卖，预告登记制度即适用于一手房买卖、二手房买卖、预售及现售等协议；商品房预售合同登记备案制度仅适用于一手商品房的预售合同；再次，商品房预售合同的登记备案制度侧重于行政管理并强制实施，只要进行一手房预售均要求进行登记备案；而预告登记制度依当事人的意志而进行，非依协议双方协商一致，不能强制进行预告登记；最后，这两种制度的法律后果也不同，商品房预售合同的登记备案制度没有明确规定法律后果，只是将登记备案作为一手商品房办理房屋所有权证的前置程序，如果不进行预售合同的登记备案，相关部门不予办理房产证；而预告登记制度规定了明确的法律后果，如果出卖人要想将房屋等不动产转卖，应必须经预告登记的权利人同意，否则，不发生物权效力。需要引起特别注意的是，“预告登记”应当按照约定才能申请，换言之，若双方无此约定则无法申请“预告登记”。

      综上所述，预告登记制度可以说是防止“一房二卖”行为的“新式武器”，只要不动产物权协议的双方当事人自愿约定进行预告登记，则预告登记制度就将更加有力地保护像吴小姐这样购房行为在先的买受人。更加重要的是，预告登记制度的适用范围非常广，不仅仅针对一手房的预售行为，因此，该制度对于防止出卖人恶意违约、维护市场的诚实信用、公平正义将起到更加广泛和积极的作用。