2007年影响房地产行业十部新法之数字飙榜
建纬（昆明）律师事务所 孙可、任劲梅、杨阳
2007年的房地产市场，经历了最为严厉的宏观经济政策调控。但在最为严厉的宏观经济调控政策的调整下，房地产市场坚挺依然，房价一路飘红。本数字飙榜是从法律人士的视角在法律法规层面解读2007年影响房地产行业十部新法，进而排列出其对房地产行业的影响指数，以飨读者。
数字飙榜之影响指数No.10：《中华人民共和国政府信息公开条例》
颁布时间：2007年4月5日
实施时间：2008年5月1日
颁布机构：中华人民共和国国务院
回顾与解读：
最近，有位房地产公司的朋友戏言其“买”到了一张最贵的纸，原来是其到某行政部门查阅并复印文件时仅一张纸行政部门就收了他一百多元。笔者笑道：“能复印给你就不错了！”
党的历次代表大会和各种政策文件，都反复强调要发展社会主义民主政治，并提出了政务公开、透明的要求。国内外的实践表明，政府信息公开对于推进民主法治建设和促进反腐倡廉工作具有非常重要的意义。国务院制定的《政府信息公开条例》统一规范了政府信息公开工作，建立健全了我国的政府信息公开制度，对于包括房地产企业在内的各企业法人和自然人及时了解各类政府信息，增强政府机关行政工作的透明性，促进市场经济的健康发展具有重要意义。
新法亮点：
1、 公开政府信息须遵循三原则：公正、公平、便民；
2、公民、法人或者其他组织有权要求对关涉自身不准确政府信息记录予以改正；
3、公民、法人或者其他组织可主动向政府申请获取相关政府信息；
4、公开政府信息应通过政府网站等便于公众知晓方式进行；
5、知情权被侵犯可申请行政复议或提起行政诉讼；
6、明确政府信息公开三类主体以及四类应当主动公开的政府信息；
7、行政机关不得通过中介有偿提供政府信息；
8、政府信息公开工作将定期考核评议；
9、涉及国家秘密、商业秘密和个人隐私的政府信息不得公开。
影响指数：★
上榜理由：改变“暗箱操作，秘密行政”的局面，保障公众信息知情权，促进政府事务透明化，《政府信息公开》的出台，是一次政府的“自我变革”。但愿“政府纸贵”就此成为历史。
数字飙榜之影响指数No.9：《中华人民共和国企业所得税法》
颁布时间：2007年3月16日
实施时间：2008年1月1日
颁布机构：全国人民代表大会
回顾与解读：
2008年1月1日以前，根据《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》和《中华人民共和国企业所得税暂行条例》等税收法规的相关规定，内外资企业所得税税率原则上都是33％，但在实施中，为吸引外资、发展经济，各地对外资企业采取了有别于内资企业的税收政策，据报道，内资企业平均实际税赋为25%左右，外资企业平均实际税赋为15%左右，内资企业高于外资企业近10个百分点，对此，业内普遍认为外资企业在企业所有税方面享受的是“超国民待遇”。现在，新法颁布的一大特点就是两税合并，即将内外资企业的税率统一确定为25％。全世界159个实行《企业所得税》的国家和地区平均税率为28.6%，我国这次规定的25%的税率，在国际上是适中偏低的水平，再加上统一的优惠政策，有利于继续吸引外商投资，有利于企业提高竞争力。“两税合并”对于房地产行业的影响不言而喻。
新法亮点：
1、统一了企业所得税优惠政策，实行“产业优惠为主，区域优惠为辅”的新税收优惠政策体系。在统一内外资所得税的进程中，给与相关外资企业5年的过渡期，逐步实现税收统一；
2、建立以法人为标准的纳税主体制度，引入居民企业和非居民企业概念；
3、确立具有国际竞争力的税率制度；
4、建立了国际化的税收抵免制度。我国与80多个国家签订了双边征税协议，相应的企业可以合理地进行境内避税；
5、建立了以产业为导向的普适性的税收优惠制度，在保留了原有税收优惠措施的基础上，扩大原有税收优惠的范围。
影响指数：★☆
上榜理由：这是改革开放20多年来，我国的企业所得税税率首次实现内外资所得税统一，也标志着中国经济进一步与国际规则接轨。新法颁布后，内资企业笑了，外资企业也普遍表示理解。
数字飙榜之影响指数No.8：《中华人民共和国律师法》修正案
颁布时间：2007年10月28日
实施时间：2008年6月1日
颁布机构：全国人民代表大会常务委员会
回顾与解读：
数据表明，截止到２００６年底，全国共有执业律师１３万多人，律师事务所１．３万多个，２００６年办理诉讼案件１８０多万件，办理非诉讼法律事务１１５万多件。现行《律师法》实施已十多年，由于立法的预见性不足，的确存在诸多的立法缺憾，重新修订一部科学、完善、结构合理、语言严谨的律师法势在必行。2007年10月28日，《律师法》修正案在经过反复酝酿之后出台了。尽管与外国尤其是发达国家的律师法相比，此次《律师法》修正案仍有许多不尽人意之处，但不管怎样，修正案在强化了律师的执业地位和权利方面具有重大的意义。可以说，今后，广大律师在为房地产企业提供法律服务维护企业的合法权益时理更直了，气更壮了。
新法亮点：
1、明确了律师的社会使命。本次修改案特别规定：“律师应当维护当事人合法权益，维护法律正确实施，维护社会公平和正义。”这就回归了律师的本质属性，凸显了律师的神圣使命，相对于名声受损、已经有些“剑走偏锋”的律师职业来说，如此定位是一大进步；
2、律师对在执业活动中知悉的委托人和其他人不愿泄露的情况和信息，应当予以保密；
3、对律师在诉讼中的会见、阅卷、调查取证、辩护等权利专门作出了明确规定；
4、律师的辩护权得到更有利的维护；
5、增加了设立个人律师事务所的规定，并严格限定了其设立条件，对其承担责任作出了规定；
6、强化了从事律师职业的限制。修改后的律师法中明确规定：“公务员不得兼任执业律师。”
影响指数：★★
上榜理由：“你有权保持沉默，但你所说的每一句话都将成为呈堂证供。”“在我的律师来之前，我不会回答你的任何问题。” 但愿这两句影视剧中的经典台词在现实生活中能够出现，并且，听到这句话的人不会大惊小怪地说：“你有没有搞…错？！”
数字飙榜之影响指数No.7：《中华人民共和国民事诉讼法》修正案
颁布时间：2007年10月28日
实施时间：2008年4月1日
颁布机构：全国人民代表大会常务委员会
回顾与解读：
这是中国最高立法机关对施行了16年的民事诉讼法首次进行的修改。“被执行人不履行法律文书确定的义务，并有可能隐匿、转移财产的，执行员可以立即采取强制执行措施。”一系列重大修改直击“申诉难”、“执行难”等司法实践中凸现的问题。
新法亮点：
1、对申请再审的条件、申请部门以及期限等作了明确的规定。修正案明确了当事人申请再审的具体事由，把申请事由从目前的5项具体化为13项再加一款；
2、完善了检察机关的法律监督。修正案把检察院可以提请抗诉的4种情形具体划分为13项再加一款；
3、增加了“立即执行”的制度。修正案增加了被执行人的财产报告制度，增强了执法力度。另外，修正案还提高了对不履行判决、裁定的罚款数额。为了促使当事人履行，这次规定了被执行人不履行法律文书确定的义务，人民法院可以通知有关单位限制被执行人出境，人民法院也可以在征信系统记录被执行人不履行义务的情况，同时可以通过媒体公布不履行义务人的信息；
4、延长了申请执行的期间。修正案改变了以往法人和自然人申请执行适用不同时限的规定，统一规定申请人申请执行的时间为2年。
影响指数：★★
上榜理由：哪个房地产公司敢说自己没有打过官司或者永远不会打官司？哪个房地产公司敢说自己打蠃了的官司都顺顺利利地拿到了钱？各位，打官司的游戏规则要变了！
数字飙榜之影响指数No.6：《中华人民共和国城市房地产管理法》修正案
颁布时间：2007年8月30日
实施时间：2007年8月30日
颁布机构：全国人民代表大会常务委员会
回顾与解读：
《物权法》2007年10月1日施行后，《城市房屋拆迁管理条例》与物权法的有关规定不一致，面临停止执行的问题，城市房屋征收与拆迁工作可能出现无法可依的状况。为防止《物权法》实施后我国城市拆迁出现无法可依的状况，8月30日下午在十届全国人大常委会第二十九次会议上表决通过《城市房地产管理法》修正案草案，授权国务院就国有土地上单位、个人房屋征收与拆迁补偿制定行政法规。但是，对于何为“公共利益”，修正案并没有给出答案。
新法亮点：
为了与《物权法》规定相一致，城市房地产管理法修正案在第一章“总则”中增加一条，作为第六条：“为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。”
影响指数：★★☆
上榜理由：还记得“史上最牛钉子户”事件吗？大坑中的“孤舟”、女主人手中的《宪法》、男主人挥动的国旗以及拳头……拆迁成了谁心中永远的痛？
数字飙榜之影响指数No.5：《中华人民共和国节约能源法》修正案
颁布时间：2007年10月28日
实施时间：2008年4月1日
颁布机构：全国人民代表大会常务委员会
回顾与解读：
近年来，我国能源消费增长快、能耗高、能效较低问题突出，节能工作形势严峻。2006年，我国单位ＧＤＰ能耗仅下降1．2％，没有完成年初确定的4％的目标。要实现2010年单位ＧＤＰ能耗降低20％左右和主要污染物排放减少10％的目标，现行节能法显然已不能提供足够的推动力。《节约能源法》修正案为我国科学发展再添法律利器，将有助于解决当前我国经济发展与能源资源及环境之间日益尖锐的矛盾。
新法亮点：
1、规定地方政府要建立固定资产投资项目的节能审查和评估制度。经审查未达到节能标准的建设单位不得开工建设，已建成项目的不得投入生产和使用。同时，在标准和法律出台之前已有的生产单位，如果不符合节能标准，须限期治理，否则将被停业整顿或关闭；
2、首次明确了政府自身的节能责任。政府等公共机构采购相关产品，必须优先购买列入节能清单目录中的产品；
3、房地产开发商在销售房屋时未向购买人明示所售房屋的节能措施、保温工程保修期等信息，将被责令限期改正，逾期不改正的，处3万元以上5万元以下罚款。但如果对以上信息做虚假宣传，处罚将加重，可处5万元以上20万元以下罚款。
影响指数：★★★
上榜理由：“节约资源是我国的基本国策。国家实施节约与开发并举、把节约放在首位的能源发展战略。”《中华人民共和国节约能源法》修正案首次在法律层面确认了中国新的“基本国策”。
数字飙榜之影响指数No.4：《物业管理条例》修正案
颁布时间：2007年8月26日
实施时间：2007年10月1日
颁布机构：中华人民共和国国务院
回顾与解读：
“我那儿一条好狗等于你这儿五个保安……手里的警棍。”2005年春节晚会上，笑星黄宏在小品《装修》中的一句搞笑台词引起了一些物业公司的强烈不满，而业主们则一笑而过。长期以来，业主与物业公司之间存在着各种各样的矛盾与摩擦，业主对物业公司的投诉与维权屡见不鲜，而业主拖欠物管费等现象也让无数物业公司苦不堪言……
在《物业管理条例》即将实施四周年之际，为了和《物权法》保持一致，国务院做出了关于修改《物业管理条例》的决定，增加业主“话语权”，业主与物业公司之间的关系更加注重双向选择。
新法亮点：
1、将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管理规约”，将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”；
2、增加业主对小区“话语权”，有利于业主维护自己的权利；
3、业主可适用行政和司法救济途径解决纠纷。
影响指数：★★★☆
上榜理由：网络上最为流传的物业管理人的声音是：“前世作了孽，今生做物业。”和谐社区建设，从业主和物业公司的互相理解开始。
数字飙榜之影响指数No.3：《劳动合同法》
颁布时间：2007年6月29日
实施时间：2008年1月1日
颁布机构：全国人民代表大会常务委员会
回顾与解读：
一些企业眼中的“雇主蒙难日”来临，2008年1月1日，《劳动合同法》已经正式实施。尽管具体条款的实施细则尚未对外公布，但其强大的震慑力穿透了各行各业的每一个角落。众多企业“如临大敌”，积极“应战”，而中国最大的电信设备制造商华为的一场耗资10亿元的“7000员工先辞职再竞岗”运动，使得全国人民对于《劳动合同法》的关注再次摸高到前所未有的高度。
以“历届人大常委会法律草案征求意见中提出意见最多的一次”称道的劳动合同法，因为其内容牵涉到每位劳动者和用人单位的切身利益，各界积极参与修改，一些跨国企业，甚至外国商会、国外工会都对此部法律纷纷发表意见，劳动合同法因此而被喻为“除宪法之外受关注度最高”的法律。
新法亮点：
1、新《劳动合同法》适用范围扩大；
2、签合同前用人单位须履行告知义务，同时，用人单位有权了解劳动者与劳动合同直接相关的基本情况，劳动者应当如实说明；
3、不签劳动合同用人单位须按月付双薪；
4、同一劳动者只能被“试用”一次；
5、鼓励签订无固定期限劳动合同；
6、行政部门不作为须承担赔偿责任。
影响指数：★★★★
上榜理由：齐关注，大裁员，学法热。种种迹象显示，《劳动合同法》的尊严或将确立——这是一部大家打算遵守的法律。
数字飙榜之影响指数No.2：《中华人民共和国城乡规划法》
颁布时间：2007年10月28日
实施时间：2008年1月1日
颁布机构：全国人民代表大会常务委员会
回顾与解读：
上个世纪90年代以来，经济体制改革促进城镇化快速发展：我国城市数量和规模迅速增大；小城镇发展使城乡建设的内涵发生了较大的变化；全国范围内人口流动数量不断扩张。与此同时，城乡建设也面临一系列问题：城镇化发展水平不平衡；快速城镇化与人均资源少、环境脆弱的矛盾更加突出等。城市规划作为公共政策亦需要保护公众利益与社会公平，城乡统筹发展成为大势所趋。
《城乡规划法》与《城市规划法》虽然只有一字之差，却对《城市规划法》做了全盘修整：强调城乡统筹，强化监督职能，落实政府责任。
新法亮点：
1、城乡一体促协调，意味着原来城乡二元的法律体系被打破，城乡规划步入一体化的新时代；
2、禁止任何单位和个人随意干预和变更规划。甚至修改乡规划、村庄规划的，也要按照法律规定的审批程序报批；
3、对保护自然资源、保护文化遗产作出了比较详细的规定，并将自然与历史文化遗产保护作为城市总体规划、镇总体规划的强制性内容，以及乡规划和村庄规划的内容。
影响指数：★★★★☆
上榜理由：一部标志着我国进入城乡总体规划新时代的法律，必将开创城乡一体新纪元。
数字飙榜之影响指数No.1：《中华人民共和国物权法》
颁布时间：2007年3月12日
实施时间：2007年10月1日
颁布机构：全国人民代表大会
回顾与解读：
2005年8月12日，北京大学巩献田教授的“关于《物权法（草案）》的公开信”提交全国人大常委会，认为《物权法（草案）》“违宪”！从1998年开始起草，已经通过五次审读，有望在2005年审议表决的《物权法》草案暂时搁置。一石激起千层浪，举国上下为之哗然，全民再次对物权法草案进行激烈争论。
2007年3月16日上午，十届全国人大五次会议，参加表决的2799名人大代表以2799票赞成、52票反对、37票弃权的表决结果，通过了《物权法》。
新法亮点：
《物权法》内容博大精深，其亮点不是本篇短文能够概括的，笔者仅从房地产企业的角度总结《物权法》的亮点，希望能够对房地产企业有所启示。
1、《物权法》的实施将导致房地产开发在土地获得和拆迁补偿方面的成本提高，延缓开发速度。除了取得建设用的方式、程序受到较大的限制外，房地产开发企业还面临支付拆迁补偿费的问题；
2、《物权法》关于建设用地使用权的规定增加了进行房地产开发的复杂程度；
3、《物权法》中大量的登记制度扩大了不动产物权登记的范围。房地产企业从开发初期直至项目结束的过程中，会涉及到大量的不动产物权的登记事宜。企业应当善于运用登记制度维护自己的合法权益；
4、《物权法》对规范房地产开发企业的销售行为提出新要求；
5、《物权法》关于处理相邻关系的规定对房地产开发企业及施工单位在建筑施工过程中的行为作了具体的规定。房地产开发企业应当防止开发项目对相邻权人的侵害而引发法律责任；
6、《物权法》中关于担保物权制度的规定有利于房地产开发企业进行融资。
影响指数：★★★★★
上榜理由：被称为公私财产“大宪章”的《物权法》，对十三亿中国公民、单位、数百万中国企业尤其是房地产开发企业具有重大的意义。其荣登数字飙榜的No.1没有悬念，名至实归！
