----“招拍挂出让国有建设用地使用权”新规解读

 

     【背景简介】

      2007年9月28日，国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》 (中华人民共和国国土资源部令第39号)，自2007年11月1日起施行。此新规在国土资源部2002年11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的基础上进一步健全和完善国有土地出让制度，更好地贯彻落实了《物权法》的精神，国有建设用地使用权出让政策随之发生重大变化。

 

     【建纬律师】

      39号令主要从四个方面作了修订：一是将工业用地纳入招标拍卖挂牌出让的范围，二是明确将“土地使用权”修改为“建设用地使用权”，明确建设用地使用权可以分层出让，三是进一步规范出让金缴纳和建设用地使用权证书发放规定，四是进一步明确招标拍卖挂牌程序问题。

     11号令建立了经营性土地使用权实行招标拍卖挂牌出让制度，《物权法》肯定了这一制度。为此，39号令将工业用地纳入了招标拍卖挂牌的范围，第四条规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。” 同时考虑到采矿用地的取得和使用以取得探矿权或采矿权为前提条件，所以明确，“前款规定的工业用地包括仓储用地，但不包括采矿用地。”

      一般来说，六类情形的土地必须实行招标拍卖挂牌方式，即1、工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地；2、其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的；3、划拨土地使用权改变用途，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；4、划拨土地使用权转让，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；5、出让土地使用权改变用途，《国有土地使用权出让合同》约定或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；6、依法应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。

      特别需要注意的是，2006年国土资源部下发的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》（试行）中，建立了国有土地出让的集体认定程序，对不能确定是否符合协议或招标拍卖挂牌出让范围的具体宗地，由国有土地使用权出让协调决策机构集体认定出让的具体方式。因此，对不能确定是否符合上述招标拍卖挂牌出让范围六种情形的出让宗地，应当经国有土地使用权出让协调决策机构集体认定，集体认定应当采取招标拍卖挂牌方式的，也应当以招标拍卖挂牌方式出让。

      39号令首先将11号令中有关“国有土地使用权”表述一律修改为“国有建设用地使用权”；其次，在39号令第二条明确：“在中华人民共和国境内以招标、拍卖或者挂牌出让方式在土地的地表、地上或者地下设立国有建设用地使用权的，适用本规定。”；第三，将原11号令第九条、第十五条、第十七条中拟出让土地的“位置” 一律修改为：“界址、空间范围”。

      39号令对土地出让金缴纳和建设用地使用权证书发放进行了重新明确，第二十三条规定：“受让人依照国有建设用地使用权出让合同的约定付清全部土地出让价款后，方可申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书。未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。”

      其重点为：按宗地出让、按宗地签订合同、缴清宗地出让价款才能发证、不得分割发证。也就是说，开发商拿地可以按合同约定分期付款，但不可以分期拿证。另外，还须明确的是，根据土地管理相关法律，凡是土地出让，必须以宗地为单位，即按宗地拟定出让方案，按宗地组织出让，按宗地签订出让合同，按宗地发放土地使用证。现行法律不允许在未缴清出让金前将整宗地再分割为若干宗地，分割发放土地使用证。因此，无论是11号令还是39号令，在出让金缴纳和发证上，都是对现行土地管理法律政策的再次明确，而非对法律的突破。　　

      （一）39号令特别增加了不得对竞买申请人设定限制条件的条款，在第十一条规定：“中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，除法律、法规另有规定外，均可申请参加国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动。出让人在招标拍卖挂牌出让公告中不得设定影响公平、公正竞争的限制条件”。另外，在强化上述充分公开措施的基础上，39号令不再强调人数要求，删除了11号令“竞买人不足三人”的规定。这一规定，有利于增加招标拍卖挂牌活动的公开性，保证公平和公正。

      （二）39号令对挂牌申请截止时间作了进一步明确。首先，在第十一条规定：“挂牌出让的，出让公告中规定的申请截止时间，应当为挂牌出让结束日前2天。对符合招标拍卖挂牌公告规定条件的申请人，出让人应当通知其参加招标拍卖挂牌活动。”即10个挂牌日中的前8日，仍可以继续接受申请。这样，就为潜在竞买人随时提出竞买申请提供了尽可能多的时间，出让方在挂牌期间仍可以接受新的申请人申请，使潜在竞买人可以随时加入竞买。其次，39号令第十八条进一步明确：“挂牌时间不得少于10日。挂牌期间可根据竞买人竞价情况调整增价幅度。”

      另外，为避免纠纷和理解混乱，39号令十九条对挂牌截止重新进行了明确，规定：“挂牌截止应当由挂牌主持人主持确定。挂牌期限届满，挂牌主持人现场宣布最高报价及其报价者，并询问竞买人是否愿意继续竞价。有竞买人表示愿意继续竞价的，挂牌出让转入现场竞价，通过现场竞价确定竞得人；挂牌主持人连续三次报出最高挂牌价格，没有竞买人表示愿意继续竞价的，按照下列规定确定是否成交：……”按照这一规定，在挂牌截止时，由土地招标拍卖挂牌主持人掌握挂牌现场，可以根据挂牌报价情况确定挂牌成交、挂牌终止或挂牌转为现场竞价，有效地避免了竞买人与挂牌人、竞买人与竞买人之间对挂牌结果产生的理解不一致甚至产生纠纷，有利于挂牌活动的顺利开展。

      【律师提示】

     “招拍挂出让国有建设用地使用权”新规对房地产商的影响很大，因为原来房地产商可以一次性拿地，可以分批付清土地出让金，可以分批获得建设用地使用权。而现在的39号令大大提高开发商拿地的资金门槛，工业用地也明确纳入招拍挂程序。但从客观上讲，39号令强调公开、公平、公正的市场配置机制，有利于市场机制的发挥，有助于宏观调控政策的落实。